深度调整中的房地产行业，运行逻辑已发生根本改变。“高杠杆、高周转、高增长”的旧格局和旧模式难以为继，探索建立新的发展模式迫在眉睫。8月8日至11日，2022年博鳌房地产论坛如约而至。这场以“创造未来 寻求破解之道”为主题的行业盛会，汇聚了来自房地产业、金融业、地产上下游各业态的商业精英和专家学者，以期共同明辨行业更加清晰的未来！
8月9日上午开幕式过后，中国经济体制改革委员会副会长、中国（深圳）综合开发研究院院长樊纲发表了《宏观经济大盘与房地产大周期》的主题演讲。他表示，从上半年的数据看，疫情导致服务业、餐饮业等受到较大冲击。但是需要看到，得益于电商、快递，以及国际市场、出口的影响，我们制造业等产业的表现还是不错的。这意味着，中国经济发展的根基还在。相比全球其他国家，中国的经济表现也还不错。上半年时，我们创造了历史最好的贸易顺差，而美国、德国、韩国、日本等都是逆差状态。整体看，中国经济韧性发展的因素依然存在，后续若采取正确的政策，还可以有巨大的潜力。
这20多年来，参会的企业、企业家都发生了变化，有点物是人非的感觉，当然有的企业家还一直是在的。我争取用1/3的时间讲讲宏观，2/3的时间讲讲跟房地产长期发展的有关问题。
前面发言的人都在讲风险、低靡、度过难关等等，确实也是这样，应该说现在在一个低谷，大家自然也就比较悲观，值得悲观的事情很多，我能讲出来，大家可能讲的比我还多。在业内的，在业外的，应该说都确实处在一种比较悲观的状态。
但是我想在这个悲观的背景下，我们是否可以想办法找一点乐观的事情说一说，就是我们这个宏观经济确实不好，二季度0.4%的增长率，几乎到0了，这是多年来没有出现过的，中国一直没有负增长，但是到接近零的增长速度，确实是一个很难遇见的事情。
当然首先是疫情波动，同时很多其它的因素都在起作用，包括房地产的低迷。这中间有哪些因素值得大家关注呢？首先我们的制造业还可以，我们的经济不好，主要表现不好的是服务业和房地产业。因为疫情，所有与人直接接触的服务业，包括国际的旅游、交通、国内的餐饮、娱乐等等，都受到重大影响。
但是制造业还可以，一方面得益于电商、快递，另一方面得益于国际市场、出口。昨天新的数据出来，我们的电商1到7月份增长10%，出口增长将近20%。从这个家度看，应该上我们的根基还在，我们的制造业的主体，产业链都在我们这里。
因此在全世界比较起来，我们仍然是增长比较好的。同时我们上半年又创造了一个历史最高的贸易顺差，美国是大逆差就不用说了，传统的几个顺差过都出现了逆差，比如说德国、韩国、日本等等。
然后说汇率、货币，我们的汇率相对是稳定的，我们四五月份上海封城的时候确实跌了点，但是跌幅也不是很大，最近一个时期相对是平稳的，四五月份的时候，可以说是中国的因素导致了产业链的断裂，因此出现了一定的货币贬值，但是最近的货币的变动主要因为美元的升值。对一个篮子是稳定的，我们对美元贬值了，但是对其它货币都在升值。
再一个因素，从通货膨胀的角度，现在全世界都面临高通货膨胀，我们的通货膨胀比之前高了点，现在是2.5%，但是一方面我们的供求关系相对比较平衡，另一方面在全世界油价、大宗商品价格暴涨的背景下，我们的工业品出厂价格，也就是我们的PPI连续几个月是下降的，也就是说上游的成本的压力在减小，而不是在扩大，对最终消费品的价格压力不是很大，因此我们还可以不用加息，不用为了防止高通货膨胀采取紧缩的政策。
我们如果想放松的话还可以继续放松，从政策上的回旋余地相对比较大。把这些因素加在一块，相比之下我们不是特别的不好，我们韧性的那些东西仍然存在，后续如果采取正确的政策，还可以有巨大的潜力。
如果再看我们现在积极的变化，政策的调整也是一个积极的因素，去年有一段时间出台的那些具有收缩效应的导致了合成谬误的一些政策，今年以来基本实现了调整，除了教育辅导行业之外，其它有关政策基本实现了调整。
宏观政策的调整，去年宏观政策其实相对来讲是收缩性的，今年应该说是进一步地采取了扩张性的政策，一季度的4.8%的增长速度反映的是政策的调整，我们去年的四季度是4%，当时预期到今年二季度出现拐点往上升，结果一季度就出现了拐点，上升到4.8%。
最近一段时间对房地产政策的调整，除了因城施策、保交楼，还有中央政府牵头搞一些基金来解决房地产市场的现实问题，这些政策跟以前都是一个重要的调整，去年这个时候还是拼命的压，我待会儿要讲我们压房地产政策在供给侧的作用。
有了这些政策调整，刚才有几位发言人都提到了政治局会议等等，下半年如果继续朝这个方向实施，宏观经济可能达不到原来的那个目标，但是总的来讲一定的恢复还是可以期待的。这是对宏观经济的一点展望。
说到房地产，我想当然要经历一段调整，这个大家都已经看到了，很多调整包括信心、债务，包括目前供给侧的问题，应该说需要一段时间，我们现在处在最低谷，在低谷的时候大家容易悲观，容易看到问题，但是我们也要从长远地角度来思考房地产的发展。
所以我不想讲短期的问题，我想讲讲长期的问题，有些问题是我们在这个会上多年来一直在讲的问题，现在有些问题就暴露出来了。因此我从两个侧面，先从需求侧，再从供给侧，讲一讲有关房地产发展的问题。
首先从需求侧我们要认识到一个重要的问题，大家都说房住不炒，从住房的角度，住房首先是消费品，而不是投资品，它是我们这一生最大的、耐用时间最长的、最贵的、价值最大的一个消费品。它实际上是我们消费的一个组成部分，但是我们往往没把它看成一个消费，统计上也是把住房作为一种投资。
在美国和其它发达国家的统计当中，有一个重要的指标叫做虚拟房租，除了真正现实交的房租以外，自己住的房子要算一个虚拟房租，这个虚拟房租是按照市场价的房租算的，我们的GDP统计当中就没有这一块，而它是直接的GDP，因为它是消费的增加值。
我们不是说没有，我们是按照房子的建筑成本，城市按4%算，是非常小的数字，而且是固定的，它不跟着房价走。我们一直建议我们的GDP尽快做一个调整，做这个调整之后，我们的消费会涨一块。有的城市做过这样的调查，当他们的GDP是四五千亿的时候，他们的房租算出了1000亿，它是一个重大的消费。搞清楚这一点，先不说我们的储蓄率可以低一块，消费率可以高一块，从经济的结构上，我们的经济没有那么糟。
根据这样的判断，既然它是一个消费的重要组成部分，我们就要看这个消费的需求在哪里，我们通常说的是刚性需求、改善性需求，但是你仔细想想现在我们的城市里买房子的人多数都是什么人，限购限的是什么人，限的是什么样的消费需求？限的就是外来人口。
我们正在城市化的进程当中，可能城市化有了上半场，现在进入下半场。城市化的含义是什么呢？一方面是农民进城，另一方面是小城市的人进入大城市，人口迁移、人口流动正在进行过程当中。我们看看这几年房地产市场的问题，我们在这个会上讲了多少年了，最大的问题就是两极分化。我们过去是城镇化政策，城镇化那个“镇”字是有含金量的，对小城市、小城镇无限供地，对大城市限之又限。结果人口迁移没按照这个方式迁移，人口迁移有它自己的规律，人们追求美好生活。
现在一说起房地产，第一是人口在下降，第二是我们住房自有率太高了。我们的住房自有率是高，农村的人全有房，小城市、大城市房改之后应该说大家都有了房，因此我们是世界上住房自有率最高的，达到了百分之七八十，你都是自有的房子，没算那个虚拟租金，你就想想这一块少了多少GDP。
但是现在为什么各地还有住房的需求？是因为人们在迁移，农村的人想到县城买个房，县城的人到地级市买房，地级市的人到省城买房，省城的年轻人要到大城市买房。当然首先是住房，住房可以用租的形式，他们的租房派生出很多刚性需求，特别是改善性需求。因为原来自有的房子租出去了，他有了一块收入，他就可以改善自己的住房。
所以现在我们思考住房需求这个问题的时候，你就要想一想，人口迁移所带来的迁移性需求，而人口迁移是有规律的，我们过去限制大城市，结果大城市供求失衡、价格上涨。发展小城市，结果小城市房子盖好了，人走了。2014年、2015年供给侧改革、去产能、去库存，那个库存指的就是这些人口流出城市的房地产库存。
现在还是这个问题。现在我们很多企业暴雷从什么时候开始？往往从一个小城市的房产卖不出去，资金流出了问题，导致整个集团的资金流出了问题。所以我说我们的房地产市场发展要符合城市化的规律，符合人口迁移的规律，符合需求变化的规律，我们好好思考思考这个问题。
这个问题从国家层面，这几年应该说开始有了调整，宣布给那些人口流出的城市减少供地或者停止供地，大城市增加供地，大城市周边的集体土地入市，然后是几个城市群的发展，国家层面的城市群的发展，每个省会城市周边都有一个小的城市群的发展。所以下一阶段，大家可以思考城市群大中小城市的结合与互补，应该说是我们城市化进程的下半场。在这当中，大家思考需求在哪里？
再讲讲供给，这次供给出了问题，交不了楼了。交不了楼这件事我们在这个会上也讲了多年，我记得我就讲过多次，我说我有一个疑问，我们搞政策的这些人都学过基本的经济学，经济学的基本逻辑是供求关系决定价格，当你的价格上涨的时候，大家知道前些年我们主要就是怎么控制价格上涨，在控制价格上涨的时候，应该就是抑制需求、增加供给，供求平衡了，价格就稳定了。
我们做了抑制需求的事，出台了限购、限贷等等的政策，这些都是抑制需求的。同时你应该增加供给，而我们一说要防止房地产泡沫，要一直房地产价格上涨，往往第一个采取的行动就是给房地产供应商断供，意思就是说你不要交楼，你把你那个楼盘搞成烂尾楼。
这不是反方向的调控吗，这不是导致了房价更高吗？前几年说这事的时候还没想到最后都成烂尾楼、交不了楼，今年还得中央政府出面来说要保交楼。我们政策的制定部门和执行部门要反思，在今后的供给需求平衡关系当中，我们的政策应该怎么发挥作用。
当然你说这是房地产商有各种问题，杠杆率抬高，坚持几个红线。为什么这个事不早说呢？所有的行业都需要监管，哪个行业没有监管，最后出了问题？P2P就是不监管，最后整个行业都没了。
房地产行业一开始对杠杆率的问题就缺乏监管，结果就出了一系列的企业滥用杠杆率，包括用杠杆率到处盲目投资、盲目扩张的事情。包括在房地产业的盲目扩张，以及到其它行业利用金融杠杆盲目扩张，这是一定要防的，这不都是政策的问题，很多都是企业自己的问题。
当然我们是研究经济的，我们着重针对的是政策问题，但是我们的企业确实要看到很多现在的问题是我们自己造成的问题，是我们企业的行为造成的问题。我们的政策需要思考，将来怎么调节这个供求关系，怎么能够使供给和需求能够平衡、稳定，从而使价格能够稳定。
我讲这些，在一定意义上也是老生常谈，说了很久的事情，在这里继续说。现在到了一个市场波动、市场低靡的状态，这个状态大概还会持续一段，调整不是那么容易的，不是一下子就能调过去的，面对这样的问题我们还要多加思考，同时也要看到市场总有低谷，总有高潮，如何放眼长远、布局未来。
