城市更新万亿投资, 深圳有何大动作?

综研观察

作者:周军民

时间:2022-08-01 11:01

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深圳早已进入存量土地开发时代。日前,深圳市发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》,是关系到深圳未来五年城市建设、经济发展、民生保障和具操作性的规划。规划提出全市“十四五”城市更新及土地整备投资超1万亿元,相当于“十三五”期间的3倍!城市提档、更新提速跃然纸上。

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一、投资超万亿,十分之一个深圳旧貌换新颜

规划完成城市更新和土地整备固定资产投总额不少于 1万亿元,远超“十三五”同期3500亿元的规模。按此规划,更新与整备需完成年均投资2000亿元,相当于2021年深圳全市重大建设项目投资额的3/4,投资规模不可谓不大。

实施规模95平方公里,接近深圳建设用地的10%。拆除重建10平方公里,是“十三五”12.5平方公里的80%;综合整治45平方公里,是“十三五”的2.57倍;土地整备,目的是进行土地储备,规划40平方公里;合计95平方公里,相当于深圳全市陆域国土面积的4.76%、建设用地总规模9.21%。

二、宝安和龙岗是主战场,光明异军突起

宝安区和龙岗区是主战场。全市通过更新向市场供应土地10平方公里,其中宝安和龙岗分别是2.35平方公里和1.95平方公里,合计占全市的43%;这两区各整备土地10平方公里,合计占全市的50%。其次是龙华和坪山两区,更新和整备规模约相当于宝安和龙岗的50%。

光明区异军突起。其土地供应和整备土地总量达6.35平方公里,规模超过龙华和坪山。可以预见未来5-10年,光明区凭借有利的区位和国家科学中心的优势,将会发生翻天覆地的变化。

表:深圳市“十四五”城市更新及土地整备实施规模95平方公里分配方案

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三、强制落实23个民生服务设施项目,新增学位23万余个

更新项目建筑功能方向大调整。当前深圳商业用房包括商场、办公楼、研发楼等存量规模过大,空置率处于历史高位,规划要求严控新增商业建筑面积。住房用地和建筑面积占比均不少于50%,未来5年将供应商品住房建筑面积不少于3000万平方米。测算相当于供应30万套以上商品房,年均6万套,约相当于近两年深圳新房成交套数的1.2-1.5倍,是满足住房市场需求的主力军。

通过更新项目,将新增小学、初中和高中学位23.3万个。规划要求完成基础教育设施即小学和初中建设不少于130所,预计新增学位不少于21. 3万个,相当于全市“十三五”期间通过各类途径新增公办中小学学位27万个的79%。

超大型高中陆续有来。新、改、扩建高中不少于15所,新增学位约2万个,指标均大幅高于“十三五”。具体规划了坪山高中园3所高中共180个班,龙华第26高78个班,宝安3所72个班的高中。

医疗设施再补短板。“十三五”末,深圳三甲医院18家,规划提出新、改、扩建医院8所,养老院8所。规划创新性提出,综合医院、高中和养老院的用地可互动调整,意即这三类民生设施用地可根据项目实际情况相机抉择。

规划具体提出了以上15所高中和8所医院项目指标,是未来5年要通过城市更新和土地整备重点落实的23个民生服务设施项目,工作目标一目了然,且属于强制性规划内容,必须落实。

四、保障重大建设项目,透出诸多新项目信息

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规划首次以附录方式具体明确了“十四五”期间需要优先落实的民生设施、市政设施、道路交通及设施和轨道交通设施项目。这个规划是2022年4月公布《深圳市国土空间规划保护与发展“十四五”规划》以来又一个涉及诸多具体建设项目的专项规划,透露出一大批新规划的建设项目。

优先落实的81项道路交通及设施项目中,多个新通道交通项目首次与公众见面。例如,广深沿江高速公路深圳段二期工程5.7公里,机场一带3座互通式立交;深圳西部、用地位于南山区的深珠(伶仃洋)通道,30公里,跨海连接珠海,是深中通道之后的又一瞩目跨海大通道项目;深圳东部、用地位于大鹏新区的深汕跨海高速公路,12.68公里,连接大鹏新区坝光生物谷、惠东巽寮湾,直达深汕合作区;用地位于宝安区的交椅湾大道,15.8公里,连接东莞滨海新区。

优先落实的轨道交通设施项目46项,信息量非常大。国家级湘粤第二高铁(含广深第二高铁),用地涉及宝安区,可见该高铁自宝安区进入深圳;深汕城际,用地涉及福田区、罗湖、盐田、深汕合作区、大鹏新区,以城际铁路方式频密连接五区,区别于深汕高铁。国家级港深西部快轨,连接香港北部,是香港北部都会区重点建设的跨境轨道项目。

优先落实的市政基础设施41项,保障城市基础功能。涉及宝安、龙岗、龙华、坪山和大鹏五个区,保障水库、污水处理、电力、通信、环卫、燃气和油品等项目建设。


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