中国（深圳）综合开发研究院 彭坚 吕孟竹等
深圳房谱网络科技股份有限公司 端然 王娜 郑丹嫦
深圳同路创意集团有限公司 陈高峰 张峰
一、引言：积极稳步推进特大超大城市的城中村改造，是民心所向、时代之需
特大超大城市的城中村，是原住民的心安之所、低收入家庭的避风港湾、农民工市民化的权宜跳板。城中村不仅提供了市场化、高容量的保障性居所，还集成了丰富的市井产业、烟火业态、人情社群，加之独特的空间风貌和乡土文脉，具有开创新消费、新文旅等业态的广阔潜力，进而带动科技、金融、专业服务等先进资源配套植入，有助于扩升城市高质量发展上限，更好推动以人为核心的新型城镇化。
特大超大城市的城中村，更是朝气蓬勃的年轻人的蛰伏蓄势之地，前赴后继的逐梦者、弄潮儿多将之作为落脚首站。城中村让安居政策暂时顾及不到的夹心人才，多了一份白手打拼、技艺磨练的从容；让求才若渴的企业及各类社会主体，在留才稳才的底线功能环境下多了一份心安。为城市、为企业容纳和稳住青年人才、夹心人才的基本盘，就维持住了产业升级、吐故纳新的活力，在相当意义上为新型工业化、信息化的深入推进，提供了稳固的关键要素源泉。
特大超大城市的城中村，人口数量大，构成复杂，流动性高，管理服务难；公共配套匮乏，环境脏乱差，新业态少，满足不了日益增长的美好生活需要；基础配套标准低，私挖乱搭违建多，安全隐患高。改造提升城中村的群众需求，已然十分迫切。
积极稳步推进特大超大城市的城中村改造，具有突出的战略意义和现实意义，是留住人才、改善民生、扩大内需、推动城市和人口高质量发展的一项重要举措。近期国家出台《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，要求优先改造群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村，将改造与保障性住房建设结合好，努力发展各种新业态，实现可持续运营。这意味着，特大超大城市城中村改造和治理现代化，既是管理服务创新的课题，更是高质量发展的课题，蕴含着治理模式和发展模式的变革。
积极稳步推进特大超大城市的城中村改造，对创新改造模式提出了更高要求。大拆大建、片区统租改造固然效率很高，但现实中方式仍然较为粗放，以地租差、租金差的单一盈利模式为依赖，多元运营要素挖掘不足，整体运营难，总体上造成居住成本短期过快上涨，居住者遭受挤出，产生过一些不曾预料的负面效应。改造模式创新的重点方向，可能需要在稳中求进、积极稳妥的原则下，对人才、务工者的居住成本和安居环境给予一定周期的必要呵护。在加强安居成本动态监测的基础上，综合挖掘文旅、业态、数字等运营要素，找到一条租金增长更加温和、配套更加量力优化、运营更加可持续、文化根脉更能保留彰显、各方利益更能换位思考和相互支持的改造新路径。这也意味着，大拆大建、简单统租改造式的“快”活，要向呵护改造式的“慢”活、“细”活、“苦”活、“美”活转变。
创新改造模式，离不开城中村的市场数据基座建设，亦即要求加快由传统决策型的改造方式，向市场数据驱动型的改造方式转型，必然要以城中村总量、结构、品质、分布、租金、运营等全面细致的调研摸排，作为科学施策的前置条件。较之商品房，城中村信息采集更难，动态维护不容易，但是国家部署构建以数据为关键要素的数字经济，推动实体经济和数字经济融合发展，为城中村的市场数据基座建设带来了政策春风和市场机遇。这一基座，未来应可成为城中村数字底座建设的先行模块，乃至成为智慧城市数字底座的重要组件。
深圳的城中村建筑量占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%，现面临一些普遍性、代表性的发展挑战，难以适应新形势新定位的需要。依托数字经济的市场和政策优势，积极稳步推动城中村改造的新路子亟待先行探索，以用好用活数据要素，更好地助力特大超大城市的现代化治理和高质量发展。
为此，综合开发研究院（以下简称CDI）联合战略合作伙伴—深圳房谱网络科技股份有限公司（以下简称房谱科技）、深圳同路创意集团有限公司（以下简称同路创意），发挥“数据+洞察+监测+政策”的综合优势，谋划逐步推动包括城中村楼栋基础信息、城市更新进展、租赁水平、租赁运营、租赁金融服务、新业态等在内的城中村市场数据库建设。在踏勘调研、数据治理、数据分析的基础上，首期形成深圳城中村楼栋字典2022，为相关方分析决策提供一些视角和参考。
二、概览：深圳城中村楼栋总计约为31.9万栋，建面约为2.2亿m2
（一）总体存量情况
截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿m2，占全市建筑总量比重超过40%。
图1 深圳市城中村分区布局情况
图2 深圳市城中村楼栋属性结构汇总
1.地面层数结构
4-8层的城中村占比过半，栋数合计占比为54%，建筑面积合计占比58.4%。其中，6层和7层所占比重最大，6层的楼栋占比为13.1%，建筑面积占比达15.1%；7层的楼栋占比为10%，建筑面积占比达13.8%。5层的楼栋占比为12.2%，建筑面积占比11.2%。8层的楼栋占比为5.4%，建筑面积占比9.5%。4层的楼栋占比为13.3%，建筑面积占比8.9%。
2.楼栋性质结构
个人自建房占主导地位，楼栋占比为95.6%，建筑面积占比达83.3%。集体自建房楼栋占比为2.4%，建筑面积占比9.5%。单位自建房楼栋占比为1.3%，建筑面积占比5.3%。集体自建房和单位自建房的建筑强度，明显高于个人自建房。
3.楼栋建筑结构
框架结构占主导地位，楼栋占比为75.8%，建筑面积占比达94.8%。其次为砖混结构，楼栋占比为16.2%，建筑面积占比3.1%。
（二）分类分项一览
1.市辖区分布情况
龙岗、宝安、龙华位列前三甲，栋数合计占比70.3%，建筑面积合计占比74.9%。其中，龙岗栋数占比最高，为30.5%，建筑面积占比位居第二，为28.6%；宝安建筑面积占比最高，为30.9%，栋数占比位居第二，为28.2%。龙华栋数占比为11.5%，建筑面积占比15.4%。
图3：深圳市城中村分区分布汇总
2.街道分布情况
栋数排名前十的街道分别是平湖（占5.3%）、沙井（占5.0%）、龙岗（占4.5%）、西乡（占4.5%）、坪地（占3.7%）、松岗（占3.6%）、石岩（占3.5%）、宝龙（占3.0%）、观澜（占2.9%）、新桥（占2.6%），其中龙岗区占4席，宝安区占5席，龙华区占1席。
建筑面积排名前十的街道分别是西乡（占5.2%）、沙井（占4.9%）、福海（占4.2%）、龙华（占4.0%）、南湾（占3.9%）、石岩（占3.8%）、坂田（占3.7%）、民治（占3.6%）、龙岗（占3.5%）、松岗（占3.2%），其中宝安区占5席（且前三甲均为宝安的街道），龙岗区占3席，龙华区占2席。
图4：深圳市各区街道城中村栋数分布
图5：深圳市各区街道城中村套数分布
图6：深圳市各区街道城中村建筑面积分布
图7：深圳市各区街道城中村栋数及建筑面积分布汇总
3.社区分布情况
栋数排名前十的社区分别是南联（占1.4%）、凤凰（占1.3%）、六联（占1.3%）、塘尾（占1.0%）、观城（占1.0%）、楼村（占0.9%）、红星（占0.9%）、中心（占0.9%）、保安（占0.8%）、固戍（占0.8%），其中龙岗区占4席，宝安区占4席，龙华区和光明区各占1席。南联、凤凰、六联社区的栋数均超过4000栋，塘尾、观城、楼村、红星社区的栋数均超过3000栋。
建筑面积排名前十的社区分别是塘尾（占1.4%）、南联（占1.4%）、新田（占1.4%）、三联（占1.2%）、红星（占1.2%）、桥头（占1.1%）、凤凰（占1.1%）、固戍（占1.0%）、六联（占0.9%）、和平（占0.8%），其中宝安区占7席，龙岗区占3席。
图8：深圳市各街道各社区城中村栋数及建筑面积分布汇总
4.城中村分布情况
栋数排名前十的城中村分别为新桥村（7.2‰）、楼村旧村（7.0‰）、万丰村（6.2‰）、坣岗村（5.2‰）、步涌村（5.2‰）、塘尾村（5.1‰）、燕川村（4.4‰）、黄麻布村（3.8‰）、凤凰村（3.3‰）、黄田村（2.8‰）。其中，共有9个城中村的规模超过1000栋，8个村集中于宝安区，1个村在光明区。约75%的城中村栋数集中在300栋以下。
图9：深圳市城中村栋数排名前十
三、个例：罗湖城中村以居住功能为主的楼栋共5646栋，建面约429.3万㎡，总体容积率为5.97
（一）总体存量情况
截至2022年底，罗湖区城中村总楼栋数为6582栋，总建筑面积为477.6万㎡，分别占全市的2.06%和2.14%。其中，以居住功能为主导的城中村楼栋为5646栋，建筑面积为429.3万㎡，分别占全区的85.8%和89.9%，总体容积率为5.97。
在以居住功能为主导的5646栋城中村中：
1.地面层数结构
4-8层的城中村占比超过三分之二，栋数合计占比为76.7%，建筑面积合计占比81.4%。其中，7层所占比重最大，楼栋占比为21.5%，建筑面积占比达28.9%。8层的楼栋占比为15.8%，建筑面积占比达24.0%；6层的楼栋占比为12.2%，建筑面积占比12.3%。4层的楼栋占比为16.6%，建筑面积占比8.6%。5层的楼栋占比为10.6%，建筑面积占比7.7%。
2.楼栋性质结构
个人自建房占主导地位，楼栋占比为95.7%，建筑面积占比达90.5%。单位自建房楼栋占比为2.1%，建筑面积占比4.2%。集体自建房楼栋占比为1.8%，建筑面积占比5.2%。集体自建房和单位自建房的建筑强度，同样明显高于个人自建房。
3.楼栋建筑结构
框架结构占主导地位，楼栋占比为74.2%，建筑面积占比达85.6%。其次为砖混结构，楼栋占比为16.5%，建筑面积占比7.4%。钢混结构楼栋占比为8.1%，建筑面积占比6.8%。
4.电梯安装结构
没有电梯的楼栋占比为99%，有电梯的楼栋共56栋，占比为1%。
图10：罗湖区城中村分街道布局情况
图11：罗湖区城中村楼栋属性结构汇总
（二）分类分项一览
在以居住功能为主导的5646栋城中村中：
1.街道分布情况
在全区10个街道中，9个街道有城中村布局，其中：
东湖、莲塘、清水河街道位列栋数前三甲，栋数合计占比为59.2%，各自占比为34.2%、13.2%和11.8%。
东湖、莲塘、黄贝街道位列建筑面积前三甲，建筑面积合计占比为49.4%，各自占比为20.3%、14.9%和14.2%。
南湖、东门、笋岗街道位列总体容积率前三甲，分别达到7.87、7.53和7.49。东湖街道总体容积率最低，为3.98。
图12：罗湖区城中村分街道分布汇总
2.社区分布情况
有城中村布局的9个街道共有20个社区，其中：
栋数排名前十的社区分别是大望（占19.1%）、梧桐山（占15.1%）、黄贝岭（占9.0%）、草浦东（占8.6%）、草浦西（占6.8%）、莲塘（占6.4%）、新村（占5.5%）、泥岗（占5.0%）、湖贝（占4.7%）、坳下（占4.5%）。
建筑面积排名前十的社区分别是黄贝岭（占13.2%）、大望（占11.2%）、梧桐山（占9.1%）、新村（占8.5%）、草浦东（占7.0%）、草浦西（占6.6%）、莲塘（占6.6%）、笋岗（占6.5%）、泥岗（占5.9%）、坳下（占5.8%）。
容积率排名前十的社区分别是笋岗（8.65）、向西（8.09）、罗湖（7.61）、湖贝（7.53）、新秀（7.51）、坳下（7.12）、黄贝岭（6.91）、长岭（6.86）、泥岗（6.85）、北站（6.79）。容积率排名末三位的为大望（4.0）、罗湖桥（4.0）、梧桐山（3.95），均为等于或略低于4.0的水平。
图13：罗湖区分街道分社区的楼栋分布
3.城中村分布情况
9个街道、20个社区中共有36个城中村，其中：
栋数排名前十的村分别是大望村（占10.1%）、莲塘村（占6.4%）、水库新村（占5.5%）、新平村（占5.4%）、湖贝新村（占4.7%）、坳下村（占4.5%）、向西村（占3.7%）、笋岗村（占3.7%）、新田村（占3.7%）、吓屋村（占3.5%）。
建筑面积排名前十的村分别是水库新村（占8.5%）、莲塘村（占6.6%）、笋岗村（占6.5%）、坳下村（占5.8%）、湖贝新村（占5.1%）、大望村（占5.1%）、黄贝岭下村（占5.0%）、黄贝岭上村（占5.0%）、向西村（占4.5%）、吓屋村（占3.6%）。
容积率排名前十的村分别是笋岗村（8.65）、向西村（8.09）、罗湖村（7.58）、湖贝新村（7.53）、新湖村（7.51）、泥岗西村（7.16）、坳下村（7.12）、泥岗东村（6.99）、黄贝岭下村（6.99）、黄贝岭中村（6.95）。在36个城中村的容积率中，2个村大于8，5个村在7-8之间，13个村在6-7之间，8个村在5-6之间，2个村在4-5之间，共有6个村在4以下，分别是茂仔村（3.74）、塘坑仔村（3.64）、笋岗南村（3.49）、禾塘光村（3.29）、西岭下村（3.26）、渔民村（2.74）。
图14：罗湖区分社区分城中村的楼栋分布
4.城中村租金情况
（1）城中村加权平均租金
城中村加权平均租金是指城中村每个楼栋平均租金的加权平均值，其中5个村的加权平均租金高于70元/月·m2（单位下同），12个村在60-70之间，7个村在50-60之间，11个村在40-50之间，1个村在40以下。
村租金排名前十的村分别是罗湖村（75元/月·m2，单位下同）、向西村（73.9）、笋岗村（71.5）、西岭下村（70.8）、黄贝岭下村（70.0）、笋岗南村（67.2）、泥岗西村（66.9）、泥岗东村（66.0）、黄贝岭中村（65.2）、湖贝新村（65.0）。
村租金排名后十的村分别是长岭村（44.1）、新田村（44.0）、大望村（41.9）、禾塘光村（41.8）、塘坑仔村（41.7）、横排岭村（41.1）、虎竹吓村（40.5）、茂仔村（40.4）、坑背村（40.4）、新平村（38.5）。
（2）城中村楼栋租金
城中村楼栋租金是指城中村每个楼栋的平均租金，其中：
15个楼栋的平均租金高于80元/月·m2（单位下同），全部是集中式/机构化运营楼栋。
585个楼栋在70-80之间，占全部5646栋的10.4%。
楼栋租金在50-70之间的数量最多，合计占比45.2%。其中，25.5%的楼栋租金在60-70之间，19.7%的楼栋租金在50-60之间。
楼栋租金在50以下的合计占比44.1%，约90%集中于大望社区和梧桐山社区，少量布局于长岭社区和坳下社区。其中，36%的楼栋租金在40-50之间，8.1%的楼栋租金在40以下。
图15：罗湖区城中村加权平均村租金
图16：罗湖区城中村楼栋租金与村平均租金差异直方图
图17：罗湖区城中村楼栋租金与村平均租金差异盒须图
5.集中式运营情况
集中式/机构化运营的楼栋共计22栋，占全部5646个楼栋的比例为0.4%。集中式运营的楼栋租金水平，显著高于加权平均村租金水平。其中，运营租金较村租金高出100%的有两栋，均位于莲塘街道的坳下村，由品牌公寓方运营，运营租金较村租金高出137%。运营租金较村租金高出50%-100%的有14栋，其中高出70%的有4栋，高出50%-70%的有10栋。运营租金较村租金高出0%-50%的有6栋，其中高出20%以上的有3栋。
图18：罗湖区城中村集中式运营楼栋租金水平
6.城市更新进展情况
根据主管部门公示信息，已涉及城市更新相关工作的共有5个街道、6个社区的10个城中村，其中已立项的仅有1个，为笋岗街道田心社区的田心村；处于意愿征集阶段的为清水河街道的4个村，处于范围认定阶段的有东晓街道、莲塘街道和南湖街道的共5个村。
图19：罗湖区城中村更新改造进展情况
四、思考：让城中村以更有温度、更有风度、更有高度的发展方式，担当起深圳新亮点
城中村归根结底服务的是人，特别是那些外来的低收入群体、务工者及新市民、新青年、潜人才。深圳城中村体量大、容量高，理应让“村”“民”“业”“文”等，共同成为城市和人口高质量发展不可或缺的新风景，呈现人文关怀的温度，古今融合的风度和战略加持、文明进步的高度。
2022年深圳城中村摸排情况显示，仍然存在一些低租金安居洼地，一些村租金运行已趋高。集中式运营楼栋虽对人居环境改善明显，但过大过快的租金涨幅值得关注警惕。积极稳步、呵护式的整村改造与连片运营，还需要更多新思路、新模式、新资源和新路径；一个全面可持续、市场化的深圳城中村市场数据基座建设也需要相应的政策考量和支持。
附：调研、数据和研究说明
本次深圳城中村调研摸排、数据库建设、数据治理、数据优化、数据洞察及城中村楼栋字典（2022版）可视化输出工作，由CDI、房谱科技、同路创意联合完成，工作说明如下：
（一）合作研究组织
（二）调研和数据说明
1.调研说明
房谱科技依托自建自营的城中村市场数据调查研究业务模块，结合近5年来相关研究项目积累，以在库数据监测更新、新数据增补的方式，基本完成对深圳市31.9万栋城中村近30个字段的基础数据覆盖，包括城中村楼栋基础信息、租赁状况、租金体系、住房租赁企业经营情况、城市更新进展等。
调研方法：以调研培训和工作规范为基础，综合运用现场踏勘、多维问询、典型村航拍、公共数据及互联网信息比对修正、实地抽样核准等方法。
图19 部分调研方法
调研深度：全市城中村的调研深度为楼栋级，即市辖区→街道→社区→城中村→楼栋；部分市辖区如罗湖、龙岗等，调研深度为入户级，即市辖区→街道→社区→城中村→楼栋→户（套）。
2.数据说明
源数据范围：全部以居住功能为主，剔除了商业、办公、工业及宿舍、居住配套建筑、临时建筑等功能类型。其中，全市为31.9万栋，个案中的罗湖为5646栋。
源数据时限：所有数据更新、增补至2022年底。根据抽样动态监测，至2023年7月底的城中村租金普遍较2022年底已有所下降，未来可继续通过实地抽样补调+租金模型校核等方式，完成在库数据的动态更新和及时监测。
租金测定：基于城中村楼栋、入户案例等基础数据，依托房谱科技房地产评估一级资质，结合专业估价理论和楼栋区位、性质、建筑结构、楼层、电梯、新旧、户型、面积、朝向、采光、装修家私等实际情况，确立关键影响要素及关联属性，构建租金计算模型及租金市场修正体系，完成基于户（套）的城中村楼栋租金评估。
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